Bei Mietverhältnissen gehört der Ofen zu den Geräten, die am häufigsten zu Meinungsverschiedenheiten zwischen Mieter und Vermieter führen, wenn es zu einem Defekt oder einem Austausch kommt. Die Kostenverteilung hängt von bestimmten Kriterien ab: der Art des Mietvertrags (leer oder möbliert), der Art des Defekts (normale Abnutzung oder unsachgemäße Nutzung) und was im Übergabeprotokoll vermerkt ist.
Abnutzungstabelle und Übergabeprotokoll: die beiden Dokumente, die den Streit entscheiden
Bevor geklärt werden kann, wer zahlt, muss die Rolle zweier oft vernachlässigter Dokumente bei der Unterzeichnung des Mietvertrags verstanden werden. Das erste ist das Übergabeprotokoll. Dieses Dokument beschreibt den Zustand jedes Geräts zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe. Wenn der Ofen darin als funktionsfähig und in gutem Zustand aufgeführt ist, muss der Mieter ihn in einem vergleichbaren Zustand zurückgeben, unter Berücksichtigung der normalen Abnutzung.
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Das zweite Dokument ist die Abnutzungstabelle. Sie ist dem Mietvertrag beigefügt oder wird durch Vereinbarung zwischen den Parteien erstellt und legt einen jährlichen Abnutzungsgrad für jede Gerätekategorie fest. Ein Ofen, der acht Jahre lang unter normalen Bedingungen genutzt wurde, hat den Großteil seines Wertes verloren. Der Mieter kann nicht zum Neupreis für ein abgenutztes Gerät belastet werden.
Wenn das Übergabeprotokoll das Alter oder den Zustand des Ofens nicht ausdrücklich erwähnt, schützt die Rechtsprechung den Mieter. Laut dem Streitbarometer für Mietstreitigkeiten 2025 der ANIL gewinnen Mieter in mehr als 70 % der Fälle bei der Ersetzung von abgenutzten Öfen in dieser Situation. Das Verständnis der Kosten für den Austausch eines Ofens in der Miete beginnt daher zunächst mit einer sorgfältigen Lektüre dieser Dokumente.
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Pflichten des Vermieters: Austausch des Ofens in leerer und möblierter Miete
Der rechtliche Rahmen unterscheidet sich je nachdem, ob die Wohnung leer oder möbliert vermietet wird, und diese Unterscheidung verändert die finanzielle Belastung grundlegend.
Möblierte Miete
Bei möblierten Mietverhältnissen stellt der Vermieter eine ausgestattete Wohnung zur Verfügung. Der Ofen (oder die Mikrowelle) steht auf der Liste der verpflichtenden Geräte, die durch Verordnung festgelegt ist. Der Vermieter muss alle defekten Geräte, die durch normale Abnutzung oder Alterung ausgefallen sind, auf eigene Kosten ersetzen. Der Mieter kann nicht mit den Kosten für einen Austausch belastet werden, der auf die Alterung des Geräts zurückzuführen ist.
Die Verordnung vom 20. Oktober 2023 hat diesen Schutz verstärkt, indem sie missbräuchliche Klauseln verbietet, die systematisch die Ersetzung von Geräten wie dem Ofen auf den Mieter übertragen, auch bei möblierten Mietverhältnissen.
Leere Miete
Bei leerer Miete hat der Vermieter keine Verpflichtung, einen Ofen bereitzustellen. Wenn er jedoch freiwillig einen Ofen installiert und dieser im Mietvertrag als Bestandteil der Wohnung aufgeführt ist, muss er im Falle eines Defekts aufgrund von Alterung für den Austausch sorgen. Wenn der Ofen vom Mieter mitgebracht wurde, trägt dieser die volle Verantwortung.
Regelmäßige Wartung des Ofens: was in der Verantwortung des Mieters bleibt
Die Verordnung vom 26. August 1987 listet die Mietreparaturen auf, das heißt die laufenden Wartungsarbeiten und kleinen Reparaturen, die der Mieter übernehmen muss. Für einen Ofen umfasst dies spezifische Eingriffe:
- Die regelmäßige Reinigung des Innenraums, der Roste, der Glasfläche und der Türdichtungen zur Vermeidung von Verschmutzungen und Überhitzungen
- Der Austausch von Verschleißteilen: Ofenlampe, Türdichtungen, Bedienelemente
- Die Entkalkung und Wartung der zugänglichen Heizspiralen gemäß den Empfehlungen des Herstellers
Die laufende Wartung umfasst niemals den vollständigen Austausch des Geräts. Wenn der Defekt ein strukturelles Bauteil betrifft (Steuerplatine, Hauptheizung, internes Thermostat), trägt der Vermieter die Kosten für die Reparatur, wenn das Gerät ihm gehört.
Defekt durch Verschulden des Mieters: eine Situation, die die Verantwortung umkehrt
Das Prinzip ändert sich, wenn der Ofen aufgrund unsachgemäßer Nutzung oder offensichtlicher Vernachlässigung ausfällt. Ein Ofen, dessen Innenraum nie gereinigt wurde und dessen Heizung durch die Ansammlung von verbranntem Fett ausgebrannt ist, stellt einen klassischen Fall von Nachlässigkeit dar.
In diesem Fall trägt der Mieter die Kosten für die Reparatur oder den Austausch, unabhängig von der Art des Mietvertrags. Der Vermieter muss jedoch das Verschulden nachweisen. Fotos des Übergabeprotokolls beim Auszug, verglichen mit denen beim Einzug, dienen als Grundlage für diesen Nachweis.
In der Praxis stellen die Abteilungskommissionen für Schlichtung seit 2024 einen Anstieg der Streitigkeiten zu diesem Thema fest, oft im Zusammenhang mit mehrdeutigen Klauseln in Mietverträgen zur Abnutzung. Bevor ein Verfahren eingeleitet wird, bleibt die Anrufung der lokalen Kommission das schnellste und kostengünstigste Mittel.
Konkrete Reflexe zur Vermeidung von Konflikten über den Austausch eines Ofens
Einige Praktiken reduzieren das Risiko von Streitigkeiten im Falle eines Defekts:
- Den Ofen aus allen Blickwinkeln beim Übergabeprotokoll zu fotografieren und die Marke, das Modell und das Herstellungsjahr, sofern sichtbar, zu notieren
- Rechnungen für Wartungs- oder Austauscharbeiten an Verschleißteilen (Dichtungen, Lampen) aufzubewahren, um die ordnungsgemäße Nutzung nachzuweisen
- Zu überprüfen, ob der Mietvertrag eine beigefügte Abnutzungstabelle enthält und, falls nicht, deren Hinzufügung durch einen Nachtrag zu verlangen
- Jeden Defekt schriftlich zu melden (Einschreiben oder E-Mail mit Empfangsbestätigung), um das Datum der Meldung festzuhalten
Eine schriftliche Meldung schützt den Mieter vor einer Verschlechterung des Defekts. Wenn der Vermieter zögert zu intervenieren und der Schaden sich ausweitet, kann seine Verantwortung für die zusätzlichen Schäden in Anspruch genommen werden.
Die Kostenverteilung für einen Ofen in der Miete basiert auf drei überprüfbaren Elementen: der Art des Mietvertrags, dem Übergabeprotokoll und der Ursache des Defekts. Eine schriftliche Dokumentation jedes Austauschs und jeder durchgeführten Wartung bleibt das zuverlässigste Mittel, um seine Rechte geltend zu machen, egal ob man Mieter oder Vermieter ist.