Na locação, o forno é um dos equipamentos que gera mais desentendimentos entre o inquilino e o proprietário no momento de uma pane ou de uma substituição. A distribuição das despesas depende de critérios precisos: o tipo de contrato (vazio ou mobiliado), a natureza da falha (desgaste normal ou mau uso) e o que menciona o estado de conservação na entrada.
Tabela de depreciação e estado de conservação: os dois documentos que resolvem a disputa
Antes de saber quem paga, é preciso entender o papel de dois documentos frequentemente negligenciados na assinatura do contrato. O primeiro é o estado de conservação na entrada. Este documento descreve a condição de cada equipamento no momento da entrega das chaves. Se o forno estiver listado como funcional e em bom estado, o inquilino deverá devolvê-lo em uma condição comparável, considerando o desgaste normal.
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O segundo documento é a tabela de depreciação. Anexada ao contrato ou estabelecida por acordo entre as partes, ela fixa uma taxa de desgaste anual para cada categoria de equipamento. Um forno utilizado por oito anos em condições normais terá perdido a maior parte de seu valor. O inquilino não pode ser cobrado pelo preço de um novo por um aparelho depreciado.
Quando o estado de conservação na entrada não menciona explicitamente a idade ou a condição do forno, a jurisprudência protege o inquilino. De acordo com o barômetro de litígios locatícios 2025 da ANIL, os inquilinos obtêm vitória em mais de 70% dos casos para substituições de fornos depreciados nessa situação. Compreender os custos de substituição de um forno em locação passa, portanto, primeiro por uma leitura atenta desses documentos.
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Obrigação do proprietário: substituição do forno em locação vazia e mobiliada
O quadro jurídico difere dependendo se a habitação é alugada vazia ou mobiliada, e essa distinção muda radicalmente a carga financeira.
Locação mobiliada
Na locação mobiliada, o proprietário disponibiliza uma habitação equipada. O forno (ou o micro-ondas) está na lista de equipamentos obrigatórios estabelecida por decreto. O proprietário deve substituir às suas custas qualquer aparelho com falha por desgaste normal ou depreciação. O inquilino não pode ser obrigado a arcar com o custo de uma substituição relacionada ao envelhecimento do aparelho.
A portaria de 20 de outubro de 2023 reforçou essa proteção ao proibir cláusulas abusivas que sistematicamente transferem a substituição de aparelhos como o forno para o inquilino, inclusive em locações mobiliadas.
Locação vazia
Na locação vazia, o proprietário não tem nenhuma obrigação de fornecer um forno. Se ele instalar um voluntariamente e o contrato mencionar como equipamento da habitação, deverá garantir sua substituição em caso de pane relacionada à depreciação. Se o forno foi trazido pelo inquilino, a responsabilidade recai integralmente sobre ele.
Manutenção regular do forno: o que fica a cargo do inquilino
O decreto de 26 de agosto de 1987 lista os reparos locativos, ou seja, as operações de manutenção regular e pequenos reparos que o inquilino deve assumir. Para um forno, isso cobre intervenções específicas:
- A limpeza regular da cavidade, das grades, do vidro e das borrachas da porta para prevenir o acúmulo de sujeira e superaquecimentos
- A substituição das peças de desgaste comum: lâmpada do forno, borrachas da porta, botões de controle
- A descalcificação e a manutenção das resistências acessíveis, de acordo com as recomendações do fabricante
A manutenção regular nunca cobre a substituição completa do aparelho. Quando a pane afeta um componente estrutural (placa eletrônica, resistência principal, termostato interno), o custo do reparo é de responsabilidade do proprietário se o aparelho lhe pertence.
Panne por culpa do inquilino: uma situação que inverte a carga
O princípio muda quando o forno quebra devido a um uso anormal ou a uma falta de manutenção manifesta. Um forno cuja cavidade nunca foi limpa e cuja resistência queimou por acúmulo de gorduras carbonizadas constitui um caso clássico de negligência.
Nessa hipótese, o inquilino arca com o custo do reparo ou da substituição, independentemente do tipo de contrato. O proprietário deverá, no entanto, provar a culpa. As fotos do estado de conservação na saída, comparadas às da entrada, servem de base para essa demonstração.
Na prática, as comissões departamentais de conciliação constatam um aumento dos litígios sobre esse assunto desde 2024, frequentemente relacionado a cláusulas de contratos ambíguas sobre depreciação. Antes de iniciar um processo, uma solicitação à comissão local continua sendo o recurso mais rápido e menos custoso.
Reflexos concretos para evitar o conflito sobre a substituição de um forno
Algumas práticas reduzem os riscos de litígios no momento da pane:
- Fotografar o forno de todos os ângulos durante o estado de conservação na entrada, anotando a marca, o modelo e o ano de fabricação, se visível
- Conservar as faturas de manutenção ou de substituição de peças de desgaste (borrachas, lâmpadas) para provar o bom uso
- Verificar se o contrato contém uma tabela de depreciação anexada e, na falta, solicitar a inclusão por aditivo
- Comunicar qualquer pane por escrito (carta registrada ou e-mail com confirmação de recebimento) para fixar a data da notificação
Uma notificação por escrito protege o inquilino contra a agravamento da pane. Se o proprietário demora a intervir e o dano se estende, sua responsabilidade pode ser acionada por danos adicionais.
A distribuição das despesas sobre um forno em locação baseia-se em três elementos verificáveis: o tipo de contrato, o estado de conservação na entrada e a causa da pane. Manter um registro escrito de cada troca e de cada manutenção realizada continua sendo o meio mais confiável de fazer valer seus direitos, seja como inquilino ou proprietário.