In affitto, il forno è uno degli apparecchi che genera più disaccordi tra inquilino e locatore nel momento di un guasto o di una sostituzione. La ripartizione delle spese dipende da criteri precisi: il tipo di contratto (vuoto o arredato), la natura del guasto (usura normale o cattivo uso) e ciò che menziona il verbale di consegna.
Griglia di vetustà e verbale di consegna: i due documenti che risolvono la controversia
Prima di sapere chi paga, è necessario comprendere il ruolo di due documenti spesso trascurati al momento della firma del contratto. Il primo è il verbale di consegna. Questo documento descrive lo stato di ogni apparecchio al momento della consegna delle chiavi. Se il forno è indicato come funzionante e in buone condizioni, l’inquilino dovrà restituirlo in uno stato comparabile, tenendo conto dell’usura normale.
Lettura complementare : Come convertire video di YouTube in MP3 in modo efficace
Il secondo documento è la griglia di vetustà. Allegata al contratto o stabilita per accordo tra le parti, essa fissa un tasso di usura annuale per ogni categoria di apparecchio. Un forno utilizzato per otto anni in condizioni normali avrà perso la maggior parte del suo valore. L’inquilino non può essere addebitato il prezzo del nuovo per un apparecchio vetusto.
Quando il verbale di consegna non menziona esplicitamente l’età o lo stato del forno, la giurisprudenza protegge l’inquilino. Secondo il barometro delle controversie locative 2025 dell’ANIL, gli inquilini ottengono ragione in oltre il 70% dei casi per le sostituzioni di forni vetusti in questa situazione. Comprendere i costi di sostituzione di un forno in affitto passa quindi prima di tutto attraverso una lettura attenta di questi documenti.
Ulteriori letture : Le migliori piattaforme di streaming per le partite di calcio in diretta
Obbligo del proprietario: sostituzione del forno in affitto vuoto e arredato
Il quadro giuridico varia a seconda che l’immobile sia affittato vuoto o arredato, e questa distinzione cambia radicalmente il carico finanziario.
Affitto arredato
In arredato, il locatore mette a disposizione un immobile attrezzato. Il forno (o il forno a microonde) è incluso nell’elenco degli apparecchi obbligatori stabilito per decreto. Il proprietario deve sostituire a proprie spese qualsiasi apparecchio guasto per usura normale o vetustà. L’inquilino non può essere costretto a sostenere il costo di una sostituzione legata all’invecchiamento dell’apparecchio.
Il decreto del 20 ottobre 2023 ha rafforzato questa protezione vietando le clausole abusive che trasferiscono sistematicamente la sostituzione di apparecchi come il forno sull’inquilino, anche in affitto arredato.
Affitto vuoto
In affitto vuoto, il proprietario non ha alcun obbligo di fornire un forno. Se ne installa uno volontariamente e il contratto lo menziona come attrezzatura dell’immobile, dovrà garantirne la sostituzione in caso di guasto legato alla vetustà. Se il forno è stato portato dall’inquilino, il carico ricade interamente su di lui.
Manutenzione ordinaria del forno: ciò che rimane a carico dell’inquilino
Il decreto del 26 agosto 1987 elenca le riparazioni locative, cioè le operazioni di manutenzione ordinaria e piccole riparazioni che l’inquilino deve sostenere. Per un forno, ciò copre interventi specifici:
- La pulizia regolare della cavità, delle griglie, del vetro e delle guarnizioni della porta per prevenire l’accumulo di sporco e il surriscaldamento
- La sostituzione delle parti di usura comune: lampadina del forno, guarnizioni della porta, manopole di comando
- La decalcificazione e la manutenzione delle resistenze accessibili, secondo le raccomandazioni del produttore
La manutenzione ordinaria non copre mai la sostituzione completa dell’apparecchio. Quando il guasto riguarda un componente strutturale (scheda elettronica, resistenza principale, termostato interno), il costo della riparazione è a carico del proprietario se l’apparecchio è di sua proprietà.
Guasto per colpa dell’inquilino: una situazione che inverte il carico
Il principio cambia quando il forno si guasta a causa di un uso anormale o di un evidente difetto di manutenzione. Un forno la cui cavità non è mai stata pulita e la cui resistenza è bruciata per accumulo di grassi carbonizzati costituisce un caso classico di negligenza.
In questa ipotesi, l’inquilino sostiene il costo della riparazione o della sostituzione, indipendentemente dal tipo di contratto. Tuttavia, il locatore dovrà dimostrare la colpa. Le foto del verbale di uscita, confrontate con quelle di ingresso, servono come base per questa dimostrazione.
In pratica, le commissioni dipartimentali di conciliazione registrano un aumento delle controversie su questo tema dal 2024, spesso legato a clausole contrattuali ambigue sulla vetustà. Prima di avviare una procedura, un ricorso alla commissione locale rimane il rimedio più rapido ed economico.
Riflessioni concrete per evitare il conflitto sulla sostituzione di un forno
Alcune pratiche riducono i rischi di contenzioso al momento del guasto:
- Fotografare il forno da tutti gli angoli durante il verbale di consegna, annotando la marca, il modello e l’anno di fabbricazione se visibile
- Conservare le fatture di manutenzione o di sostituzione delle parti di usura (guarnizioni, lampadine) per dimostrare il buon uso
- Verificare se il contratto contiene una griglia di vetustà allegata e, in mancanza, richiederne l’aggiunta tramite emendamento
- Segnalare qualsiasi guasto per iscritto (raccomandata o email con ricevuta di ritorno) per fissare la data della segnalazione
Una segnalazione scritta protegge l’inquilino contro l’aggravamento del guasto. Se il proprietario tarda a intervenire e il danno si estende, la sua responsabilità può essere coinvolta per i danni aggiuntivi.
La ripartizione delle spese su un forno in affitto si basa su tre elementi verificabili: il tipo di contratto, il verbale di consegna e la causa del guasto. Mantenere una traccia scritta di ogni scambio e di ogni manutenzione effettuata rimane il modo più affidabile per far valere i propri diritti, sia che si tratti di un inquilino o di un proprietario.